収益不動産 投資を活用する手法を探る
証拠に、アメリカには大手住宅メーカーは存在しません。
あの合理主義で利益追求を一番に考えるアメリカでさえ、全米にまたがるハウスメーヵーはないのです。
なぜかと言えば、そんな手法で住宅をつくったとしても出来損ないにしかならず、あとから訴訟になってどうにもならなくなることを彼らはわかっているからです。
全米一律の住宅づくりが、どれほど愚かなことかを承知しているからです。
にもかかわらず、日本では大手ハウスメーカーが、全国一律のデザインの建物を販売します。
見せかけの締麗なイメージだけで売るためです。
ハウスメーカーは、売るための拠点として、住宅展示場にモデルハウスを展開します。
モデルハウスは、見栄えだけを重視した豪華な仕様の建物です。
このモデルハウスを展開する営業スタイルをハウスメーカーは古くから行っています。
その手法が元を取れるから変わらずに続けています。
あちこちの展示場に展開すると、それだけ経費がかかります。
５，６年で元が取れます。
権利金や常駐の営業マン、減価償却などでモデルハウス1棟につき年間３０００万円の償却が必要です。
そのためには、展示場で別棟程度の受注が必要となり、その別棟に経費として剛万円ずつが上乗せされます。
ハウスメーカーは、大量にＴＶやラジオなどにＣＭを流したり、新聞に広告や折り込みチラシを入れたりと経費が嵩むことがたくさんあります。
高い給料を取る重役がたくさんいることも、ハウスメーヵーの経費が嵩む理由の一つです。
それらが積み重なって、10〜20％の経費を載せないとやっていけないのが、ハウスメーカーの実態で工務店の問題点の一つには、資本の小ささがありますが、住まいづくりの本質を考えるならば、必ずしも、それは問題ないでしょう。
「この会社、大丈夫かな」と、不安に思われる規模の会社がほとんどで、信用力はないに等しいかもしれません。
しかし、住宅建築は、職人が現場で、一軒一軒手作りでお客様が支払ったお金の半分も建物の原価に当てられていないのです。
これでは良い住宅などできるわけがありません。
こういった仕事で、資本力はあるに越したことはありませんが、ないからと言って大きな問題になるものでもありません。
資本を大きくかけたからと言って、住まいづくりの本質は変わらないからです。
では、工務店の大きな問題点とは何であるかですが、それは工務店の体質そのものだと、私は思っています。
一言で言いますと、不勉強です。
とにかく勉強をしないのが、工務店の体質です。
一昔前と変わらないことを平気でやっています。
進歩しようとしないのです。
へ夕をすると、お客様の方がよっぽど勉強をしているくらいです。
高気密・高断熱などの新しい技術が話題になると、ろくに勉強もしないで安易に形だけから入る。
良いものは、まねをした方が早いこともありますが、自分なりにアレンジする事や地域にマッチさせる作業が必要です。
また、工務店は情報不足です。
それも勉強をしない弊害です。
新しい商品を知らないと言えます。
ハウスメーカーが、どんなに工業化したところで、その本質は変わりません。
メーカーのプレハブ住宅であっても、大半の作業は、現場で職人さんが組み立てるのです。
つまり、住まいづくりとは、家内制手工業の域をほとんど出ない仕事その目的意識を持たずに工務店が運営されていると、責任感が欠如します。
これが工務店を悪くしている最大の要因です。
目的意識をしっかり持っていれば、おのずと勉強もするようになるでしょう。
勉強をしない、いいかげんな工務店。
目的意識のない工務店。
残念ながらそれが工務店の体質です。
もちろん、そんな工務店ばかりではないことは、言うまでもありません。
きちんとした考え方を持ち、頑張っている工務店を、私はたくさん知っています。
しています。
商品案内のＤＭやＦＡＸを見ない。
講演会にも参加しない。
とにかく勉強しない「勉強が嫌いだから手に職をつけるため大工にでもなるか」とこの業界に入り、ある程度修行をしたので、「独立しよう」と安易にできあがった工務店が山ほどあります。
目的意識をもって工務店経営をしている人が少ないのです。
工務店の目的意識とは、「地域に根ざし、お客様に良い住宅を提供する」「満足していただける住まいづくりをする」ということであり、工務店の社会的存在意義に直結お客様にとって御満足いただける住宅を提供することは、プロの仕事として当たり前のことです。
けれど、住まいづくりは、建築会社だけで行うことではありません。
お客様と工務店が協力しあって進めていくものです。
お客様の側は、できるだけ建築会社が実力を発揮できるようにサポートをして欲しいと思います。
お互いが気持ちの良いお付き合いができるように心がけていただくと、より良い建物ができ上がることでしょう。
繰り返しになりますが、住宅は人の手によってでき上がるものです。
手作りの作業である以上、時には傷を付けてしまったり間違いがあったりもします。
建築のプロといえども人間です。
完壁な人間などは存在しません。
失敗のない工務店はありません。
ですから、間違いや失敗があっても感情に任せて怒り出さずに、冷静に対処して欲しいと思います。
もちろん、間違いは間違いとして指摘するべきですし、傷などについても主張すべきは主張してください。
ですが、物も言いようで、間違いや失敗を、ここぞとばかりに「あんた、それでもプロか」などと責めたりせずに、「きちんと直しておいてくれればいいよ」と、大きな包容力を持って構えていて頂ければ助かります。
また、そういう人には、「この人のためにサービスしよう」と思うのが人情です。
今述べていることは、工務店サイドの甘えなのかもしれません。
ですが、人と人との人間関係、信頼関係で住まいづくりが成り立っていることを理解してください。
工務店の実力をうまく引き出すように使っていただけると、本当に素晴らしい住まいづくりが可能となります。
反対に、たった一つの失敗で感情的になって責めたてると、時に信頼関係が修復できなくなってしまう事態にもつながりかねません。
決して建築会社におべっかを使えとか、顔色をうかがえと言っているのではありません。
上手に末永くお付き合いをしましょうと申し上げているのです。
争恥ずかしいことですが、この業界には知識のない人が多すぎます。
日本の１級建築士の登録者数は釦万６０００人。
２級建築士の登録者数は３万３０００人です。
１級建築士のうち実際に建築に携わっているのは、10万人といわれています。
日本の建築士制度では、１級と２級しかありませんが、現実の建築には、構造、設備（配電、排水）、デザイン（意匠設計）、工事管理があり、全て別の仕事です。
設計事務所などでも、それぞれに分業化されていて、ビル建築などでは、各分野の設計士が、プロジェクトのようにジョイントして仕事をします。
窓口となって受注するのは意匠設計です。
先ほどの１級建築士のうち構造のわかる人は１万人といわれています。
建物の強度に携わる人間が、建築士の１部にしか過ぎないのです。
住宅建築をわからないに等しい、学校を卒業したての若い建築士が、設計や現場管理をしているのです。
ですから、管理すべき現場監督は、ほとんど大工さんに頭が上がりません。
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